主题：新国五条之下这些避税方式根本行不通

“新国五条”明确征收20%交易税，与之前普遍按房屋转让总价1%缴税方式相比，20%的税率大幅拉高了交易成本。赠与、“阴阳”合同、假离婚、打假官司这四类避税招数在网上被疯传。但是，这些招数存在多少风险，又有多少可操作性呢？

这样避税行不通

“新国五条”明确征收20%交易税，与之前普遍按房屋转让总价1%缴税方式相比，20%的税率大幅拉高了交易成本。赠与、“阴阳”合同、假离婚、打假官司这四类避税招数在网上被疯传。但是，这些招数存在多少风险，又有多少可操作性呢？

避税方式1

通过赠与避个税仅三种情况下“无偿赠与”不征税

案例：A把房子卖给B，A想通过赠与B的方式避缴20%的个人所得税。A认为，房屋产权赠与时，受赠人即B只涉及3%的契税以及赠与双方各承担万分之五的印花税，赠与人和受赠人，即A和B都不用缴纳个人所得税。

分析：2009年，国家曾下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，其中明确以下三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(一)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(二)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(三)房屋产权人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。其他情形的房屋赠与都要征收个税。由此可见，房屋交易想通过赠与方式避缴高额的个税是行不通的。

避税方式2

签“阴阳”合同做低交易价格做低有风险 少缴个税有限

案例：C把房子卖给D，成交总价300万。为减少房屋交易税费，C和D协商把房子交易总价在合同上做低。C和D签房屋转让合同时，把成交总价写成250万元，即所谓明面上的“阳合同”，其余50万元以“装修款”名义写进合同的补充协议内，即双方协商好的“阴合同”，这样一来，卖家C实际收到房款仍然是300万元，而所缴的个税却能省下一笔。

分析：业内人士介绍说，用“做低成交价格”来回避税费，是行业内普遍存在的，但这个“做低”是有限度的，通常“阳合同”上显示的单价比预估的市场均价低1000元-1500元/平方米之间。如果单价一味做低，很有可能税务部门通不过，仍然按最低基准价计税。所以通过“阴阳合同”操作，少缴的个税有限，报税价格并非以买卖双方意愿而定的。另外，与“阳合同”总房款的差额部分，是买卖双方私下交易的，有一定的风险。

避税方式3

假装打官司 以房屋作抵押若被认定为虚假诉讼 将严厉处罚

案例：买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产过户，不论是否限购，都可以过户。

分析：浙江六和律师事务所律师张林利介绍，如今法院对民0间0借0贷案件的审理相当严格，由于房款数额一般较大，法院很可能会怀疑素不相识的两人之间为何会有这样的大额欠款。张林利说，如果欠款数额与房产价值正好等同，法院也会认为这是非真实债务，是违反法律规定逃避税务的行为，通常会判欠款无效，并有可能会认为案件名为借贷实为买卖，要求补交税款。这样一来对于买方来说风险极大，一方面很可能房子没拿到手，自己已经支付的房款也要不回来，另一方面，还有可能被认为是虚假诉讼，将会被处以不同程度的严厉处罚。

避税方式4

买卖双方 分别假离婚再复婚理论上可行 但存巨大伦理风险

案例：第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女，钱归上家男；第五步，各自复婚。

分析：“从理论上来说是可行的，但现实中，由于牵扯到两对互不相识的夫妻，其间情况太过复杂，很少有人会真的选择这一方式。这在较大程度上违反了传统的道德伦理和社会秩序观念，尤其是夫妻感情会面临巨大风险，不建议采用。”张林利分析总结。

她认为，目前之所以一对夫妻假离婚行得通，是因为这样操作的还是个例，数量较少；但假离婚一般都会在短期内完成整个离婚再复婚的过程，只要出台政策就短期内的复婚案例中的房产过户行为进行严查，那么假离婚也就会成为死局，马上就没有用武之地了。